ケンタツ総研

先日、日本初ＲＥＩＴ破綻の引き金をひいたのは中央三井信託銀行というブログを書きました。
情報ソースは週刊エコノミストです。

しかし、今週号の週刊ダイヤモンドには「千葉銀行が借り換えに応じなかった」とあります。



中央三井信託銀行、千葉銀行、三井住友信託銀行、あおぞら銀行のシンジケートローンだったため、両行とも顔を出しています。

濡れ衣を着せられているのはどちらなんでしょうか？
経営状況的にはどちらも可能性はありそうです。

日本初のリート破綻で、リートショックともいえる投資口価格の暴落が起ってますので、各方面から怨まれていそうです（笑）

普通のサラリーマンが２００４年の高額納税者トップに踊り出て脚光を浴びたタワー投資顧問。

なぜかホームページが開きません。

そんな中、ちょっと気になるニュースが。

「げっ、タワーが買ったのかよ！！」と最近は「曲がり屋」として名を馳せている気がしないでもないタワー投資顧問ですが、大丈夫なんでしょうか？

ＲＥＩＴには「買ってはいけない時」というものがあります。
今はまさにその時でしょう。

その時とは不動産価格が下落している時です。
 
ほとんどのＲＥＩＴは投資家から集めたお金の他に、同じぐらいの借入れをして不動産を購入しています。
そのため不動産の価格が１割下がると、ＲＥＩＴの価格がその倍（２割）落ちるような事態が発生します。
この仕組みを知らずに投資を行うと想定外の損失を被るハメになります。

たとえば、投資家から５０億のお金を集めて、同じく銀行から50億の借入れをして１００億円の不動産を購入したとしましょう。
運悪く、不動産市況が悪化し、この不動産の価格が２割下落して８０億円になってしまった。
この時、投資家の損失は何割でしょうか？

そう、答えは４割です。２割ではありません。
５０億は銀行に返さなければなりません。

　８０億（不動産価格）−５０億（銀行返済）＝３０億（投資家の取り分）
　３０億（投資科の取り分）　÷　50億（出資額）　＝　６０％　・・・４割の損

ちなみに、不動産価格があがっている時は、この逆になります。
不動産価格が２割あがるとＲＥＩＴの価格が４割あがる・・・昨年のＲＥＩＴバブルで見られた現象です。

残念ながら、日本には不動産の価格をリアルタイムに比較する指標がありません。
公示地価や基準地価といった指標もありますが、一年に一度しか改定されず、遅すぎて役にたちません。
そのため不動産価格が下落局面に入ったら、個人投資家は売っておいたほうが安全なのです。

ネットで持ち株を公表している有名なリート投資家はもうすでにほとんどリートを持っていません。

とくに不動産バブルのピーク（2006年〜2007年）に物件を大量に購入してるところや借入金比率の高いＲＥＩＴは避けたほうがいいでしょう。

毎月のように上場企業が倒産する今日この頃。
幸い、私はそのような目にあっておりませんが、上場廃止になった株の損益通算はどうなっているのか気になり調べてみました。
 
下記のリンク先の情報をまとめるとこういうことでしょうか？
 
（１）上場廃止後どうなるかわからないため、整理ポストにあるうちに、いったん売却して損失を確定させたほうが確実
 
（２）損益通算は単年度のみ（３年ではない）

（３）上場廃止になっても必ず損失控除できるわけではない
　（１００％減資などで完全に無価値になった場合のみ）

（４）「特定口座」にある株式を「特定管理口座」に移管する
 
（５）平成１７年１０月６日以降に特定口座を作った人　→　特定管理口座も同時に開設されている
　それ以前に口座を作った人　→　別途、特定管理口座を開設する

（６）上場廃止前に特定管理口座を開設し、所定の手続きを行わなければ無効
 


http://money.jp.msn.com/investor/stock/columns/Columnarticle.aspx?ac=fp2006022417&cc=02&nt=02
 
http://www.zei-navi.com/zei_09/008.html
 
http://delisting.info/after.html

本格的に景気が悪化してきていますね。

民間・設備投資の先行指標となる機械受注統計（船舶・電力を除く民需）の７〜９月期の受注額が過去最大の下落率・１０．４％減を記録しました。

内閣府は３％の減少を予想していたので大幅に上回る下落率です。

この減少は６ヶ月〜９ヵ月後に反映されるため、来年の景気悪化がより確実になってきました。

「船舶・電力を除く民需」に含まれない海外からの受注を示す外需も同７．３％減。
こちらも振るいませんね。

外需依存度が高い日本は世界経済悪化の影響をモロにうけてしまいます。

【７〜９月期機械受注統計(船舶・電力を除く民需)（季節調整値）】
　・前期比　１０．４％減　２兆８７５２億円
　　（８７年４月以降過去最大。９８年４月〜６月期と同率）
　・５四半期ぶりに減少
　・製造業は１０．９％減、非製造業は１２．０％減少
　・外需は７．３％の減（外需には国内企業の海外工場も含む）

「政府の支援がなければ『延命』できない」と公に発表するほどＧＭが追い詰められています。
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20081109AT1D0801Z08112008.html
 

Ｓ＆Ｐによれば、ＧＭの格付けはすでにＣＣＣ＋まで下がっています。
投資適格をはるかに下回り投機（ばくち）の水準です。
ジャンクボンドの扱いを受けているので、新たに社債を発行することもままなりません。

ＣＣＣ＋の会社に融資を行う奇特な銀行もいませんから、銀行融資も絶望的です。
もう公的融資に頼るしか残された道はありません。
要するにＧＭを生かすも殺すも米政府しだい。

しかし、ＧＭを生かしたとしても赤字を垂れ流し
さらなる融資を求められる可能性が高く悩ましいところです。

今のＧＭが技術的な優位にたっている分野はあるのでしょうか？
まったく思いつきません。

低燃費車を開発できなかった時点でＧＭはつんでいたのかもしれません。
 
基本的にアメリカは市場のことは市場に任せ、政府が介入しない国ですが、オバマ新大統領はどういう決断を下すのでしょうか。

日経ＲＥＩＴフェアなるものが開催されるそうです
http://www.nikkei-3f.jp/index.html
 
投資口価格がそんなに落ちてないところだけかと思って出展企業一覧をみたら・・・
http://www.nikkei-3f.jp/exhibition/index.html
 
投資口価格が１０分の１になっているところもチラホラ。
 
投資主の不満が爆発しないことを祈ります（笑）

先週号（１１月４日号）の週刊エコノミストに記事が出ていました。

４５億円の資金繰りがつかず日本初のＲＥＩＴ破綻となったニューシティーレジデンス。
そのきっかけとなった案件を見てみましょう。

　■借入残高　４５億円
　■返済日　平成２０年１０月１７日
　■借入先　中央三井信託銀行、三井住友信託銀行、あおぞら銀行、千葉銀行

記事のとおり、リファイナンス（借り換え）に応じなかったのは中央三井信託銀行だけだったそうです。

恐ろしいことに、中央三井信託銀行はたくさんのＲＥＩＴに融資しています。
まあ、この投資法人はかなりの問題児だったので、一概に中央三井信託銀行を責めるのは気の毒ですが。

しかし、今後、中央三井信託銀行がらみのリファイナンスには要注意ですね。

日経に記事が出ています
 
世界のＲＥＩＴ、時価総額７割減　07年５月のピーク時比
http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/hotnews.aspx?site=MARKET&genre=c1&id=AS2D02002%2002112008
 
２００７年５月のピーク時に９４兆円の時価総額を誇ったＲＥＩＴですが、今現在、３０兆円まで下落しています。
 
わずか１年５ヶ月で３分の１になってしまっています。
 
 「最近、よく眠れないんです」という投稿を掲示板でみかけるようになりました。 
 
しかし、不動産バブルがはじけたといっても、現物の不動産価格は３分の１にはなっていません。
ピーク時のせいぜい１割〜３割り程度の下落でしょう。
 
それなのにＲＥＩＴに７割引きの価格がついているということは、ＲＥＩＴの仕組みのせいです。
 
ＲＥＩＴの多くは、投資家から集めたお金と同じぐらいのお金を借りて、物件を購入しています。
 
つまり投資家から５００億集めたとすると、もう５００億円を銀行からの借り入れや投資法人債を発行して調達しています。
 
返済の優先順位は次のとおりです。
 
　（ａ）銀行からの借入金　＞　（ｂ）投資法人債　＞　（ｃ）投資家から集めたお金

後ろにいけばいくほど劣後になります。 
ＲＥＩＴは（ｃ）の部分を買うようなモノです。
 
不動産価格が順調に上がっているときは（ｃ）の部分の価値が大きく膨らみ昨年のようなＲＥＩＴバブルが発生しますが、
不動産価格が下がっているときは（ｃ）の価値が大きく下がります。
 
（ａ）と（ｂ）は不動産価格が上がろうが下がろうが、基本的にたいした影響はありません。
（ａ）と（ｂ）は総資産の５０％ぐらいなので、もし不動産の価格が５０％下がれば影響を受けますが、ＲＥＩＴはそこそこ優良な物件に投資しているのでそこまで下がることがないからです。

つまり銀行は損しない仕組みになっているのです。

その代わりに、不動産価格が暴騰しても銀行が受け取る利益は金利しかありません。
 
もし、このまま、世界経済が低迷して、不動産価格の下落が続けば、銀行は自己の利益を優先しますから、貸し渋り、貸し剥がしにあって破綻するＲＥＩＴも出てくるでしょう。
 
日本ではまだ１つしか破綻していませんが、ＲＥＩＴ先進国のアメリカでは過去にたくさんのＲＥＩＴが破綻しています。

先月９日、日本初のＲＥＩＴ法人の破綻がありました。
その翌日はストップ安を連発し、ＲＥＩＴ全面安となりました。

その後、東証ＲＥＩＴ指数は一時、７００を割り込んだものの
怒涛の勢いで回復し、昨日の終値は８６３まで戻しました。

一部ではＲＥＩＴ指数は底を打ったとの話も聞かれます。

しかし、不動産市況を取り巻く環境はなんら改善の兆しはありません。
利下げというプラス面はあったものの、昨年の不動産バブル崩壊後、不動産価格は下げ続けています。

そんな中、日本レジデンシャル投資法人から物件売却のニュースリリースがありました。
その概要は次のとおり

　帳簿価格　約２８億２千万円
　譲渡価格　約２６億２千万円
　譲渡損　　約２億円（７％の差）

掲示板を見ていると「７％の損で済んで良かった」と好意的にとらえている方もおります。
しかし、この物件をよく見てみましょう。

　　期末鑑定評価額　約２９億８千万円

７％どころではなく、評価額に比べて１２％も安く売っています。
鑑定評価の問題点は、依頼主からお金をもらって「鑑定させていただく」という立場であることから、どうしても評価が甘くなってしまいます。厳しい評価をすると顧客がよそに逃げてしまいますからね。 

さて、もっとよく見てみましょう。

　取得日　２００４年１２月２日
　稼働率　１００％

不動産バブル前に仕込んだ物件ですね。
しかも稼働率１００％を続ける優良物件です。

ここの投資法人は不動産バブル絶頂期である２００６年〜２００７年頃に高値で大量に物件を仕込んでしまっています。
その物件は一体、いくらで売れるのでしょうか？　鑑定評価額は信じられるのでしょうか？

考えただけでも恐ろしいです。