ケンタツ総研

いやぁ、すごいです。約２０％の暴落
 

Dow Jones Equity All REIT Index
http://finance.google.com/finance?q=INDEXDJX:.REI

 
昨日、すべて利益を確定したから安心して見ていられますが。
日本のＲＥＩＴも売り気配で始まってますね。

2008年ベストセラーＴＯＰ２０（amazon）が発表されました。

１位はハリポッター。やはり強いですね。
２位は夢をかなえるゾウ。ドラマも面白いです。
７位はカーネギーの名著「人を動かす」。ずいぶん古い本ですが、いまだ売れ続けているのがすごいです。
勝間和代さんの書籍も２冊入ってます。この人の年収はいくらなんでしょうか？

上海の市況冷え込みで日本の不動産投資に人気だそうです。
「ホンマかいな？」というのが正直な感想。
しかし、先日のニュースにもありましたように経営の悪化した新興不動産会社に４７５億円の支援を決めたのも中国系の企業。
欧米各国はサブプライムでボロボロですし、ロシアと中東も原油価格の暴落でかつての勢いはなく、韓国も悲惨なことになっています。
消去法で中国でしょうか。中国における過剰流動性の問題はまだ解消しておらず、投資先を求めてウロウロしているマネーはまだたくさんあるのでしょう。
今後の中国資本の動向に注目かもしれません。

「ちょっと読み辛い」というのが正直な感想。
日本初の無料・オンライン百科事典ということで応援はしたいんですけど。
「読み辛い」理由は紙のコンテンツを加工せずに、そのまま使っているせいでしょう。
「見た目で読む気がうせる」かんじです。

せめて、

　・句点ごとに改行
　・段落ごとに１行あける

ぐらいの配慮はほしいところです。
さおだけ屋はなぜ潰れないのかを見習ってほしいものです。

「プロが執筆」という目玉はあるものの、すでに多くの人がWikipediaで満足しいると思われます。
どう差別化を図るのかが今後の課題といえましょう。

注目したいのはすでに有料サービスの百科事典を運営しているところがどう動くかです。
ブリタニカ、マイクロソフトのエンカルタなどが有料の百科事典サービスをしていますが、ヤフーが無料のサービスを始めたことで、少なからず影響をうけるでしょう。
ブリタニカあたりが無料のサービスを始めてくれると利用者としては嬉しいんですけど。

まあ、ネガティブな事を言ってしまいましたが、Yahoo！百科事典は今後、随時、コンテンツをアップデートしていくということで期待は大きいです。
なにより、Wikipediaで物足りないときに、Yahoo!百科事典という代替手段ができたことは素晴らしいことだと思います。

私が運営している横断検索サイト「ケンタツ」にもYahoo!百科事典をさっそく追加しました。Wikipediaの真下にありますので、活用していただければ幸いです。

数々のベストセラーを送り出しだしてきた勝間さんですが、すべての本が売れたわけではないようです。
女性が自由に生きるための指南書「インディでいこう」は「6000部しか売れなかった」そうです。
amazonで「インディでいこう」の評価をみると５点満点中４．５点なので良書なのでしょう。


同じ公認会計士の山田真哉さんの「さおだけ屋はなぜ潰れないのか 」が１６０万部のベストセラーとなる中、内容に自信を持っていた勝間さんはなぜこんなに差がつくのか「さおだけ屋はなぜ潰れないのか」を徹底的に分析したそうです。
そしてヒットの要因をいくつか発見。
そのひとつが「ひらがなと漢字の比率」だそうです。
通常の本は、ひらがなと漢字の比率が７対３ぐらいなのですが、「さおだけ屋はなぜ潰れないのか」は６対４ぐらいとひらがなを多めにしているそうです。
もちろんこの本が売れた理由は他にもたくさんあるでしょうが、「会計の本は難しい」という先入観をなくし、見た目でひかれないようにした「仕掛け」が面白いと思います。

新聞記事を読んでると、「ん？この格付けってなんだっけ？」と思うことがあります。
格付け会社ごとに微妙に表現が違うので、それが混乱の原因かもしれません。

たとえば「Ｂａａ」と「Ｂｂｂ」とか。
「１」と「＋」とか。
「ネガティブ」と「↓」とか。

そのため、たま〜にムーディーズやらＳ＆Ｐのサイトを覗いて、格付け表を探すんですが、なかなか見つからない！
というわけで、主要４社の格付け表を集めてみました。

お気に入りに追加しておくと便利かもしれません。

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ムーディーズ・ジャパン（ＭＤＹ）

Ａａａ：極めて優れている
Ａａ：総合的に優れている
Ａ：元利支払いの確実性は認められるが、将来、安全性を低下させるようなことが起こる可能性がある
Ｂａａ：中級と判断される
Ｂａ：投機的な要素を含むと判断される
Ｂ：好ましい投資対象としての的確さに欠ける
Ｃａａ：安全性が低い
Ｃａ：非常に投機的である。債務不履行の状態にあるか、重大な危険性が認められる
Ｃ：有効な投資対象となる可能性は低い

ＡａからＣａａまでの格付には1〜3の付加記号を付け、1を上位、2を中位、3を下位としています。↑は格上げの方向、↓は格下げの方向、？は方向未定で見直していることを示します。
＊印は金融子会社。＊＊印は担保付き。＃は発行体格付。(P)は予備格付。銀行は長期預金、生損保は保険財務の格付です。
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スタンダード＆プアーズ（Ｓ＆Ｐ）

ＡＡＡ：債務を履行する能力が極めて高い
ＡＡ：債務を履行する能力が高い
Ａ：債務履行の能力は高いが、上位の格付に比べて環境変化の影響を受けやすい
ＢＢＢ：債務履行能力は十分だが、上位の格付に比べて環境変化の影響を受ける可能性がある
ＢＢ：近い将来、債務不履行になる可能性は低いが、環境が変化した場合、不十分となる可能性がある
Ｂ：現在、債務履行能力はあるが、環境変化で不十分となる可能性が高い
ＣＣＣ：債務不履行となる可能性がある
ＣＣ：債務不履行となる可能性が非常に高い
Ｃ：破産法に基づく申請を行っているが、債務の支払いは続けている
Ｄ：債務不履行
ＳＤ：債務者がある特定の債券または債務の種類を選択して不履行としたが、その他の債務については期日通りに支払いを継続すると判断される

ＡＡからＣＣＣまでの格付にはプラス（＋）、マイナス（−）の記号が付加されることがあり、同一等級内での相対的な強さを示しています。（ポ）、（ネ）、（安）等はそれぞれアウトルック（中長期的に見て信用度がどの方向に向かう可能性があるかを示すもの）で、（ポ）＝ポジティブは上方に向かう可能性、（ネ）＝ネガティブは下方に向かう可能性、（安）＝安定的に推移する、（検）＝検討中は上方または下方に向かう可能性、（Ｃポ）＝クレジットウォッチ・ポジティブは特別な監視下で格上げの可能性、（Ｃネ）＝クレジットウォッチ・ネガティブは特別な監視下で格下げの可能性あり、を示します。事業会社、銀行は信用格付、生損保は保険財務力格付。
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日本格付研究所（ＪＣＲ）

ＡＡＡ：債務履行の確実性が最も高い
ＡＡ：債務履行の確実性は非常に高い
Ａ：債務履行の確実性は高い
ＢＢＢ：債務履行の確実性は認められるが、上位等級に比べて、将来、債務履行の確実性が低下する可能性がある
ＢＢ：債務履行に当面問題はないが、将来まで確実であるとは言えない
Ｂ：債務履行の確実性に乏しく、懸念される要素がある
ＣＣＣ：現在においても不安な要素があり、債務不履行に陥る危険性がある
ＣＣ：債務不履行に陥る危険性が高い
Ｃ：債務不履行に陥る危険性が極めて高い
Ｄ：債務不履行に陥っている

ＡＡからＢまでの格付記号には同一等級内での相対的な位置を示すものとして、プラス（＋）もしくはマイナス（−）の符号による区分があります。ｐ印は主として公開情報に基づく格付、＃印はクレジットモニター（見直し作業中）を示します。長期優先債務格付を優先して掲載。
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格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）

ＡＡＡ：債務履行の確実性は最も高く、多くの優れた要素がある
ＡＡ：債務履行の確実性は極めて高く、優れた要素がある
Ａ：債務履行の確実性は高く、部分的に優れた要素がある
ＢＢＢ：債務履行の確実性は十分であるが、将来環境が大きく変化した場合、注意すべき要素がある
ＢＢ：債務履行の確実性は当面問題ないが、将来環境が変化した場合、十分注意すべき要素がある
Ｂ：債務履行の確実性に問題があり、絶えず注意すべき要素がある
ＣＣＣ：債務不履行に陥っているか、またはその懸念が強い。債務不履行に陥った債権は回収がじゅうぶんには見込めない可能性がある
ＣＣ：債務不履行に陥っているか、またはその懸念が極めて強い。債務不履行に陥った債権は回収がある程度しか見込めない
Ｃ：債務不履行に陥っており、債権の回収もほとんど見込めない

ＡＡ格からＣＣＣ格までについては、上位格に近いものにプラス（＋）、下位格に近いものにマイナス（−）の表示をすることがあります。ｏｐ印は公開情報に基づく格付、（ ）内はレーティング・モニター（格付見直し作業中）を示します。長期優先債務格付を掲載。生保は保険金支払い能力の格付です。

アメリカのＲＥＩＴインデックスが暴落しています。
約２ヶ月前の９月１９日に２６８ドルだった米国のＲＥＩＴインデックスが９９ドルまで値下がりしてます(日本時間21日23時現在）。
たった二ヶ月で３分の１弱です。

いくら１００年に１度の金融恐慌とはいえ、ボラティリティが高すぎるんじゃないでしょうか。

日本レジデンシャル投資法人が頑張りました。
ひさしぶりにポジティブなニュースです。
昨年の夏に契約した １１７億円の巨艦物件の取得を断念し、違約金を払うことに決めたのです。
違約金の支払いのため今期の 分配金は大幅に減ってしまいますが、このような状況下で借入金を増やすのは自殺行為であるため、日レジは最善の判断をしたと思います。（利益関係者に違約金を払うのは気分が悪いですけど）
「これで明日の日 レジは爆騰げだ！」と投資家のみなさんなら誰もがそう思ったことでしょう。

しかし、そうは問屋 が降ろさないようです。

ムーディーズが日レジの格下げを発表しました。

2008/11/18 日本レジデンシャル投資法人の格付けをBa2 に引き下げた上、更なる引き下げの方向で見直し

ん ？
Ｂａって「投機」の水準ですよ？

Ｂａａならギリギリ「投資」と呼べますけど。
しかもさらなる格下げの方向で見直しって、一体・・・

おそらく、コベナンツに「格下げ」を食らった時の条項が入っていると思います。
日レジの公式発表がまだですのでなんとも言えませんが、金利アップ等は覚悟しておいたほうがいいでしょう。もっと恐ろしい覚悟が必要かもしれません。
しかし、このタイミングで格下げとはムーディーズはひどいことしますね。

さて、ここで日レジの財務状況を整理してみましょう。

　借入金比率：約５３％
　借入金：約６００億円
　投資法人債：約９００億円

う〜ん、やっぱり投資法人債の額が大きすぎますね。このような状況下で新たに投資法人債を発行できるとは思えませんので、投資法人債の返済期限がきたら、新たな資金調達が求められます。
増資は無理でしょうから、銀行の借入れに頼るハメになるでしょう。
しかし、銀行全体が不動産関連の融資を抑えている中での資金調達は困難を極めると思います。
来年の９〜１０月に１８０億円の返済期限が来るのでひとつの山になることは間違いありません。

まあ、その前に来月１５２億円のリファイナンスがあるので、この山を乗り越えなければなりませんが。
その次は来年２月の１０９億円の山もあります。

なんか山だらけですね（笑）

ポジティブに考えるなら、高利回りの銘柄なんですけどね。
破綻せず、来期以降も２万円／年の配当があるなら、たったの３年で回収できますし。

しかし、上記のようなリスクを考えると旨みは少ないように思いますね。

リート投資に役立つリンクを集めました。
随時、更新していく予定ですので、このページをお気に入りに入れておけば、「あのサイトなんだったっけ？」ということがなくなるようにしたいと思います。

リンク切れ等ありましたら、お知らせいただけると幸いです。
追加したいサイトがあれば受け付けます！
（ただし必ず追加するとは限りませんのであらかじめご了承願います）


【ポータルサイト】
　JAPAN-REIT
　SPC-REIT.COM
　TOREIT　J-REITデータベース（東急不動産）
　ＲＥＩＴ銘柄一覧（東証）

【チャート】
new　住信基礎研究所　ＮＡＶグラフ、配当込リート指数、住宅リート指数など
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　東証 TOPIX-17 不動産 リアルタイムグラフ

【賃料動向】
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　数字で見る不動産情報（統計・賃料相場）　athomeのサイト
リクルート住宅価格指数マンスリーレポート

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【ＲＥＩＴを扱ってるブログなど】
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【アメリカのＲＥＩＴ】
　REIT指数
　REIT指数（配当込み）　
　REIT.COM　ポータルサイト
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【変更履歴】
2008/12/02　【賃料動向】に「リクルート住宅価格指数マンスリーレポート」を追加
2008/12/26　【賃料動向】に「住信基礎研究所　市場動向・インデックス」を追加
2008/12/26　【ブログ】に「毎日更新する利回り」を追加

リクルート創業者の書いた不動産本として、昨年、注目を集めた「不動産は値下がりする」。

先日、立ち読み（^_^;して、なかなか面白いと思いました。
ネットの書評を見ると賛否両論あるようですが。

そんな中、同書の要約を発見したので紹介します。
http://homepage.mac.com/naoyuki_hashimoto/iblog/C909010522/E20080211113356/index.html

Ｊ−ＲＥＩＴにそのまま該当するのは１７、１８ですね。

前回書いたＲＥＩＴを買ってはいけない時　その１の続編として書く予定のモノと１７はほぼ同じ内容です。