ケンタツ総研

2009年4月号の『ZAITEN』にREITの記事が出ています。 http://www.zaiten.co.jp/zaiten/200904.shtml
レポート：「もう潰さない」
金融庁「なりふりかまわぬ」
Ｊ−ＲＥＩＴ救済
ジャーナリスト　佐々木一也

昨年１０月、破綻するはずのない「Ｊ−ＲＥＩＴ」が破綻。市場は荒れに荒れた。慌てたのは金融庁だ。Ｊ−ＲＥＩＴの資金繰りに直接乗り出し、危ない法人救済にも動いた。来年度予算には救済策も潜り込ませた。だが、健全な市場には未だ遠い。

実質的に終わってますね
http://www.ph-i.co.jp/cms/press_2009.html

パシフィック傘下の日レジ、日コマもどうなることやら。

以前それでも日レジを買えない理由という記事で日レジの危険性を指摘しましたとおり、やはりここはバクチ銘柄でしょう。

ＲＥＩＴ投資家のための最強リンク集を更新
http://blog.kentatu.com/article/22939606.html
 
【変更履歴】をご覧ください

ＲＥＩＴ初の破綻となったニューシティーレジデンス。
その買収に大和証券系ファンドや米系の年金ファンドが名乗りをあげているとのこと。
http://jp.reuters.com/article/stocksNews/idJPnTK022709220081212

買収金額は約１０００億円程度らしいです。
しかし、ニューシティーレジデンスが保有する不動産価格は約２０００億円。
それを１０００億円で買収とはどういうことでしょうか？

そもそも２０００億円はあくまで”鑑定”価格。
もともと親から高値で買っていたこと、下落し続けている不動産価格、買収にともなうもろもろのリスクを考えると１０００億円の価値しかない、ということなのでしょう。

ちなみに破綻時の負債総額は１１２３億円。
民事再生なのである程度の運転資金を確保。
残ったお金を銀行へ返済。
さらに残ったお金を投資法人債購入者へ返済・・・したいところですが、ちょっと足りないかもしれません。
そうなると投資主の投資主価値はゼロ・・・かも。

かよわい個人投資家が買っていたということで、ひょっとすると温情のある判断を裁判官がするかもしれませんが、あまり期待しないほうがいいかもしれません。

Ｒ＆Ｉが日レジ等の格下げをするようです（ソースはロイター）
今、現在、どれもストップ高にはりついたままで、格下げによる影響は出ていないようです。

2008/12/11　格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）
---------------------------------------------
日本レジデンシャル投資法人
（ＢＢＢ＋） →　（ＢＢＢ─）
レーティング・モニター継続（格下げ方向）
---------------------------------------------
クリード・オフィス投資法人8983.T
ＢＢＢ　→　（ＢＢＢ─）
レーティング・モニター指定 (方向は未定）
---------------------------------------------
ジャパン・シングルレジデンス投資法人
ＢＢＢ　　　　→　　ＢＢ＋
格付けの方向性： ネガティブ
---------------------------------------------
エルシーピー投資法人
ＢＢＢ　→　ＢＢ＋
格付けの方向性： ネガティブ
---------------------------------------------
・カッコはレーティング・モニターの指定を示す。

「政府系金融機関がＲＥＩＴへの融資を検討」というニュースに反応して今日の相場は大きく反発しました。
高額のリファイナンスを間近に控えた銘柄や決算発表の遅れている銘柄まで騰がっています。

ＲＥＩＴ関連の掲示板を見ていると総楽観とも言える状況で、買い煽る投稿が多々、見受けられます。

しかし、本当に楽観でいいのでしょうか？
もし本当に融資がつくのであれば破綻の危機はなくなります。

しかし「資金繰りによる破綻がなくなるかも」というだけで、危機が去ったわけではありません。
不動産価格が下がり続けているからです。
その危険性については以前、書きました。

こういう時こそ、ＲＥＩＴはまだ大きな爆弾を抱えているという認識を持って、慎重に銘柄選びをしたいものです。
買える銘柄はそんなに多いとは思いません

さきほど書きましたように、政府系金融機関によるＪ−ＲＥＩＴへの融資がよっぽど好感されたのかＪ−ＲＥＩＴ祭りが開催されています。 あちらこちらでストップ高の銘柄が。
 
今日は撤退の予定だったのですが、これは利確したほうがトクだろうと３０万円ほど利益確定しました。
おかげですべての銘柄で利益が出ました。
 
決算発表が遅れてるリプラスの決算提出期限が１２日（金）ですが、余裕を持って迎えられそうです（笑）

ビッグニュースがｷﾀ━―━―━―(ﾟ∀ﾟ)━―━―━―!!
http://www3.nhk.or.jp/news/t10015877891000.html
今年は上場企業の倒産件数が「戦後最大」を更新中。
そのほとんどが不動産関連です。
担保価値の下落により、銀行から借り換え融資を拒まれて、黒字倒産するところも少なくありません。
そこで政府系金融機関の融資が望まれるところなんですが、小泉政権下ですべて民営化してしまいました。
頼みの綱の日本政策投資銀行も今年の１０月に民営化。
ニューシティーレジデンスに続くＪ−ＲＥＩＴ２社目の破綻も秒読みまじかと思われていました。

しかし、Ｊ−ＲＥＩＴはどこも黒字です。Ｊ−ＲＥＩＴ各社が保有する不動産価格こそ暴落していますが、資金繰りさえなんとかなれば潰れることはありません。

今日はＪ−ＲＥＩＴが絶好調ですが、このニュースの影響かもしれません。
というわけで、１０万円ほど利益確定して今日は撤退。

既存投資家を虐殺しかねないＭＳＣＢ、第三者割当増資。
その発行にルールをつくるようです。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20081205AT2C0401004122008.html
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20081207AT3S0600R06122008.html

今まで「何でもアリ」だったので、グッドニュースです。

ＲＥＩＴ投資家のための最強リンク集にリクルート住宅価格指数マンスリーレポートを追加しました。

レジデンシャル系に投資されてる方はぜひどうぞ。

いやぁ、すごいです。約２０％の暴落
 

Dow Jones Equity All REIT Index
http://finance.google.com/finance?q=INDEXDJX:.REI

 
昨日、すべて利益を確定したから安心して見ていられますが。
日本のＲＥＩＴも売り気配で始まってますね。

上海の市況冷え込みで日本の不動産投資に人気だそうです。
「ホンマかいな？」というのが正直な感想。
しかし、先日のニュースにもありましたように経営の悪化した新興不動産会社に４７５億円の支援を決めたのも中国系の企業。
欧米各国はサブプライムでボロボロですし、ロシアと中東も原油価格の暴落でかつての勢いはなく、韓国も悲惨なことになっています。
消去法で中国でしょうか。中国における過剰流動性の問題はまだ解消しておらず、投資先を求めてウロウロしているマネーはまだたくさんあるのでしょう。
今後の中国資本の動向に注目かもしれません。

アメリカのＲＥＩＴインデックスが暴落しています。
約２ヶ月前の９月１９日に２６８ドルだった米国のＲＥＩＴインデックスが９９ドルまで値下がりしてます(日本時間21日23時現在）。
たった二ヶ月で３分の１弱です。

いくら１００年に１度の金融恐慌とはいえ、ボラティリティが高すぎるんじゃないでしょうか。

日本レジデンシャル投資法人が頑張りました。
ひさしぶりにポジティブなニュースです。
昨年の夏に契約した １１７億円の巨艦物件の取得を断念し、違約金を払うことに決めたのです。
違約金の支払いのため今期の 分配金は大幅に減ってしまいますが、このような状況下で借入金を増やすのは自殺行為であるため、日レジは最善の判断をしたと思います。（利益関係者に違約金を払うのは気分が悪いですけど）
「これで明日の日 レジは爆騰げだ！」と投資家のみなさんなら誰もがそう思ったことでしょう。

しかし、そうは問屋 が降ろさないようです。

ムーディーズが日レジの格下げを発表しました。

2008/11/18 日本レジデンシャル投資法人の格付けをBa2 に引き下げた上、更なる引き下げの方向で見直し

ん ？
Ｂａって「投機」の水準ですよ？

Ｂａａならギリギリ「投資」と呼べますけど。
しかもさらなる格下げの方向で見直しって、一体・・・

おそらく、コベナンツに「格下げ」を食らった時の条項が入っていると思います。
日レジの公式発表がまだですのでなんとも言えませんが、金利アップ等は覚悟しておいたほうがいいでしょう。もっと恐ろしい覚悟が必要かもしれません。
しかし、このタイミングで格下げとはムーディーズはひどいことしますね。

さて、ここで日レジの財務状況を整理してみましょう。

　借入金比率：約５３％
　借入金：約６００億円
　投資法人債：約９００億円

う〜ん、やっぱり投資法人債の額が大きすぎますね。このような状況下で新たに投資法人債を発行できるとは思えませんので、投資法人債の返済期限がきたら、新たな資金調達が求められます。
増資は無理でしょうから、銀行の借入れに頼るハメになるでしょう。
しかし、銀行全体が不動産関連の融資を抑えている中での資金調達は困難を極めると思います。
来年の９〜１０月に１８０億円の返済期限が来るのでひとつの山になることは間違いありません。

まあ、その前に来月１５２億円のリファイナンスがあるので、この山を乗り越えなければなりませんが。
その次は来年２月の１０９億円の山もあります。

なんか山だらけですね（笑）

ポジティブに考えるなら、高利回りの銘柄なんですけどね。
破綻せず、来期以降も２万円／年の配当があるなら、たったの３年で回収できますし。

しかし、上記のようなリスクを考えると旨みは少ないように思いますね。

リート投資に役立つリンクを集めました。
随時、更新していく予定ですので、このページをお気に入りに入れておけば、「あのサイトなんだったっけ？」ということがなくなるようにしたいと思います。

リンク切れ等ありましたら、お知らせいただけると幸いです。
追加したいサイトがあれば受け付けます！
（ただし必ず追加するとは限りませんのであらかじめご了承願います）


【ポータルサイト】
　JAPAN-REIT
　SPC-REIT.COM
　TOREIT　J-REITデータベース（東急不動産）
　ＲＥＩＴ銘柄一覧（東証）

【チャート】
new　住信基礎研究所　ＮＡＶグラフ、配当込リート指数、住宅リート指数など
　東証REIT指数リアルタ イムグラフ
　東証 TOPIX-17 不動産 リアルタイムグラフ

【賃料動向】
　貸事務所・貸ビル等の市況データ　三鬼商事のサイト
　数字で見る不動産情報（統計・賃料相場）　athomeのサイト
リクルート住宅価格指数マンスリーレポート

【掲示板等】
　REIT掲示板
　2chをREITで検索

【ＲＥＩＴを扱ってるブログなど】
　ちぎっては投げ
　リートでポン
　ファンド屋さんの徒然なるままに
　雪風ファンドのJ-REIT研究室
new　毎日更新する利回り

【アメリカのＲＥＩＴ】
　REIT指数
　REIT指数（配当込み）　
　REIT.COM　ポータルサイト
　時系列のデータ　過去のアメリカのREITの分析にどうぞ

 
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【変更履歴】
2008/12/02　【賃料動向】に「リクルート住宅価格指数マンスリーレポート」を追加
2008/12/26　【賃料動向】に「住信基礎研究所　市場動向・インデックス」を追加
2008/12/26　【ブログ】に「毎日更新する利回り」を追加

リクルート創業者の書いた不動産本として、昨年、注目を集めた「不動産は値下がりする」。

先日、立ち読み（^_^;して、なかなか面白いと思いました。
ネットの書評を見ると賛否両論あるようですが。

そんな中、同書の要約を発見したので紹介します。
http://homepage.mac.com/naoyuki_hashimoto/iblog/C909010522/E20080211113356/index.html

Ｊ−ＲＥＩＴにそのまま該当するのは１７、１８ですね。

前回書いたＲＥＩＴを買ってはいけない時　その１の続編として書く予定のモノと１７はほぼ同じ内容です。

先日、日本初ＲＥＩＴ破綻の引き金をひいたのは中央三井信託銀行というブログを書きました。
情報ソースは週刊エコノミストです。

しかし、今週号の週刊ダイヤモンドには「千葉銀行が借り換えに応じなかった」とあります。



中央三井信託銀行、千葉銀行、三井住友信託銀行、あおぞら銀行のシンジケートローンだったため、両行とも顔を出しています。

濡れ衣を着せられているのはどちらなんでしょうか？
経営状況的にはどちらも可能性はありそうです。

日本初のリート破綻で、リートショックともいえる投資口価格の暴落が起ってますので、各方面から怨まれていそうです（笑）

ＲＥＩＴには「買ってはいけない時」というものがあります。
今はまさにその時でしょう。

その時とは不動産価格が下落している時です。
 
ほとんどのＲＥＩＴは投資家から集めたお金の他に、同じぐらいの借入れをして不動産を購入しています。
そのため不動産の価格が１割下がると、ＲＥＩＴの価格がその倍（２割）落ちるような事態が発生します。
この仕組みを知らずに投資を行うと想定外の損失を被るハメになります。

たとえば、投資家から５０億のお金を集めて、同じく銀行から50億の借入れをして１００億円の不動産を購入したとしましょう。
運悪く、不動産市況が悪化し、この不動産の価格が２割下落して８０億円になってしまった。
この時、投資家の損失は何割でしょうか？

そう、答えは４割です。２割ではありません。
５０億は銀行に返さなければなりません。

　８０億（不動産価格）−５０億（銀行返済）＝３０億（投資家の取り分）
　３０億（投資科の取り分）　÷　50億（出資額）　＝　６０％　・・・４割の損

ちなみに、不動産価格があがっている時は、この逆になります。
不動産価格が２割あがるとＲＥＩＴの価格が４割あがる・・・昨年のＲＥＩＴバブルで見られた現象です。

残念ながら、日本には不動産の価格をリアルタイムに比較する指標がありません。
公示地価や基準地価といった指標もありますが、一年に一度しか改定されず、遅すぎて役にたちません。
そのため不動産価格が下落局面に入ったら、個人投資家は売っておいたほうが安全なのです。

ネットで持ち株を公表している有名なリート投資家はもうすでにほとんどリートを持っていません。

とくに不動産バブルのピーク（2006年〜2007年）に物件を大量に購入してるところや借入金比率の高いＲＥＩＴは避けたほうがいいでしょう。

日経ＲＥＩＴフェアなるものが開催されるそうです
http://www.nikkei-3f.jp/index.html
 
投資口価格がそんなに落ちてないところだけかと思って出展企業一覧をみたら・・・
http://www.nikkei-3f.jp/exhibition/index.html
 
投資口価格が１０分の１になっているところもチラホラ。
 
投資主の不満が爆発しないことを祈ります（笑）