ケンタツ総研

ＲＥＩＴには「買ってはいけない時」というものがあります。
今はまさにその時でしょう。

その時とは不動産価格が下落している時です。
 
ほとんどのＲＥＩＴは投資家から集めたお金の他に、同じぐらいの借入れをして不動産を購入しています。
そのため不動産の価格が１割下がると、ＲＥＩＴの価格がその倍（２割）落ちるような事態が発生します。
この仕組みを知らずに投資を行うと想定外の損失を被るハメになります。

たとえば、投資家から５０億のお金を集めて、同じく銀行から50億の借入れをして１００億円の不動産を購入したとしましょう。
運悪く、不動産市況が悪化し、この不動産の価格が２割下落して８０億円になってしまった。
この時、投資家の損失は何割でしょうか？

そう、答えは４割です。２割ではありません。
５０億は銀行に返さなければなりません。

　８０億（不動産価格）−５０億（銀行返済）＝３０億（投資家の取り分）
　３０億（投資科の取り分）　÷　50億（出資額）　＝　６０％　・・・４割の損

ちなみに、不動産価格があがっている時は、この逆になります。
不動産価格が２割あがるとＲＥＩＴの価格が４割あがる・・・昨年のＲＥＩＴバブルで見られた現象です。

残念ながら、日本には不動産の価格をリアルタイムに比較する指標がありません。
公示地価や基準地価といった指標もありますが、一年に一度しか改定されず、遅すぎて役にたちません。
そのため不動産価格が下落局面に入ったら、個人投資家は売っておいたほうが安全なのです。

ネットで持ち株を公表している有名なリート投資家はもうすでにほとんどリートを持っていません。

とくに不動産バブルのピーク（2006年〜2007年）に物件を大量に購入してるところや借入金比率の高いＲＥＩＴは避けたほうがいいでしょう。