2008年11月03日

世界のREITの時価総額、94兆円から30兆円へ

日経に記事が出ています
 
世界のREIT、時価総額7割減 07年5月のピーク時比
http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/hotnews.aspx?site=MARKET&genre=c1&id=AS2D02002%2002112008
 
2007年5月のピーク時に94兆円の時価総額を誇ったREITですが、今現在、30兆円まで下落しています。
 
わずか1年5ヶ月で3分の1になってしまっています。
 
 「最近、よく眠れないんです」という投稿を掲示板でみかけるようになりました。 
 
しかし、不動産バブルがはじけたといっても、現物の不動産価格は3分の1にはなっていません。
ピーク時のせいぜい1割〜3割り程度の下落でしょう。
 
それなのにREITに7割引きの価格がついているということは、REITの仕組みのせいです。
 
REITの多くは、投資家から集めたお金と同じぐらいのお金を借りて、物件を購入しています。
 
つまり投資家から500億集めたとすると、もう500億円を銀行からの借り入れや投資法人債を発行して調達しています。
 
返済の優先順位は次のとおりです。
 
 (a)銀行からの借入金 > (b)投資法人債 > (c)投資家から集めたお金

後ろにいけばいくほど劣後になります。 
REITは(c)の部分を買うようなモノです。
 
不動産価格が順調に上がっているときは(c)の部分の価値が大きく膨らみ昨年のようなREITバブルが発生しますが、
不動産価格が下がっているときは(c)の価値が大きく下がります。
 
(a)と(b)は不動産価格が上がろうが下がろうが、基本的にたいした影響はありません。
(a)と(b)は総資産の50%ぐらいなので、もし不動産の価格が50%下がれば影響を受けますが、REITはそこそこ優良な物件に投資しているのでそこまで下がることがないからです。

つまり銀行は損しない仕組みになっているのです。

その代わりに、不動産価格が暴騰しても銀行が受け取る利益は金利しかありません。
 
もし、このまま、世界経済が低迷して、不動産価格の下落が続けば、銀行は自己の利益を優先しますから、貸し渋り、貸し剥がしにあって破綻するREITも出てくるでしょう。
 
日本ではまだ1つしか破綻していませんが、REIT先進国のアメリカでは過去にたくさんのREITが破綻しています。

posted by ケンタツ at 14:13| Comment(0) | TrackBack(0) | REIT
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