日経に記事が出ています
世界のＲＥＩＴ、時価総額７割減 07年５月のピーク時比
http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/hotnews.aspx?site=MARKET&genre=c1&id=AS2D02002%2002112008
２００７年５月のピーク時に９４兆円の時価総額を誇ったＲＥＩＴですが、今現在、３０兆円まで下落しています。
わずか１年５ヶ月で３分の１になってしまっています。
「最近、よく眠れないんです」という投稿を掲示板でみかけるようになりました。
しかし、不動産バブルがはじけたといっても、現物の不動産価格は３分の１にはなっていません。
ピーク時のせいぜい１割〜３割り程度の下落でしょう。
それなのにＲＥＩＴに７割引きの価格がついているということは、ＲＥＩＴの仕組みのせいです。
ＲＥＩＴの多くは、投資家から集めたお金と同じぐらいのお金を借りて、物件を購入しています。
つまり投資家から５００億集めたとすると、もう５００億円を銀行からの借り入れや投資法人債を発行して調達しています。
返済の優先順位は次のとおりです。
（ａ）銀行からの借入金 ＞ （ｂ）投資法人債 ＞ （ｃ）投資家から集めたお金
後ろにいけばいくほど劣後になります。
ＲＥＩＴは（ｃ）の部分を買うようなモノです。
不動産価格が順調に上がっているときは（ｃ）の部分の価値が大きく膨らみ昨年のようなＲＥＩＴバブルが発生しますが、
不動産価格が下がっているときは（ｃ）の価値が大きく下がります。
（ａ）と（ｂ）は不動産価格が上がろうが下がろうが、基本的にたいした影響はありません。
（ａ）と（ｂ）は総資産の５０％ぐらいなので、もし不動産の価格が５０％下がれば影響を受けますが、ＲＥＩＴはそこそこ優良な物件に投資しているのでそこまで下がることがないからです。
その代わりに、不動産価格が暴騰しても銀行が受け取る利益は金利しかありません。
もし、このまま、世界経済が低迷して、不動産価格の下落が続けば、銀行は自己の利益を優先しますから、貸し渋り、貸し剥がしにあって破綻するＲＥＩＴも出てくるでしょう。
日本ではまだ１つしか破綻していませんが、ＲＥＩＴ先進国のアメリカでは過去にたくさんのＲＥＩＴが破綻しています。
