2008年11月18日

それでも日レジを買えない理由

日本レジデンシャル投資法人が頑張りました。
ひさしぶりにポジティブなニュースです。
昨年の夏に契約した 117億円の巨艦物件の取得を断念し、違約金を払うことに決めたのです。
違約金の支払いのため今期の 分配金は大幅に減ってしまいますが、このような状況下で借入金を増やすのは自殺行為であるため、日レジは最善の判断をしたと思います。(利益関係者に違約金を払うのは気分が悪いですけど)
「これで明日の日 レジは爆騰げだ!」と投資家のみなさんなら誰もがそう思ったことでしょう。

しかし、そうは問屋 が降ろさないようです。

ムーディーズが日レジの格下げを発表しました。

2008/11/18 日本レジデンシャル投資法人の格付けをBa2 に引き下げた上、更なる引き下げの方向で見直し

ん ?
Baって「投機」の水準ですよ?

Baaならギリギリ「投資」と呼べますけど。
しかもさらなる格下げの方向で見直しって、一体・・・

おそらく、コベナンツに「格下げ」を食らった時の条項が入っていると思います。
日レジの公式発表がまだですのでなんとも言えませんが、金利アップ等は覚悟しておいたほうがいいでしょう。もっと恐ろしい覚悟が必要かもしれません。
しかし、このタイミングで格下げとはムーディーズはひどいことしますね。

さて、ここで日レジの財務状況を整理してみましょう。

 借入金比率:約53%
 借入金:約600億円
 投資法人債:約900億円

う〜ん、やっぱり投資法人債の額が大きすぎますね。このような状況下で新たに投資法人債を発行できるとは思えませんので、投資法人債の返済期限がきたら、新たな資金調達が求められます。
増資は無理でしょうから、銀行の借入れに頼るハメになるでしょう。
しかし、銀行全体が不動産関連の融資を抑えている中での資金調達は困難を極めると思います。
来年の9〜10月に180億円の返済期限が来るのでひとつの山になることは間違いありません。

まあ、その前に来月152億円のリファイナンスがあるので、この山を乗り越えなければなりませんが。
その次は来年2月の109億円の山もあります。

なんか山だらけですね(笑)

ポジティブに考えるなら、高利回りの銘柄なんですけどね。
破綻せず、来期以降も2万円/年の配当があるなら、たったの3年で回収できますし。

しかし、上記のようなリスクを考えると旨みは少ないように思いますね。

posted by ケンタツ at 22:41| Comment(0) | TrackBack(0) | REIT