2008年11月11日

REITを買ってはいけない時 その1

REITには「買ってはいけない時」というものがあります。
今はまさにその時でしょう。

その時とは不動産価格が下落している時です。
 
ほとんどのREITは投資家から集めたお金の他に、同じぐらいの借入れをして不動産を購入しています。
そのため不動産の価格が1割下がると、REITの価格がその倍(2割)落ちるような事態が発生します。
この仕組みを知らずに投資を行うと想定外の損失を被るハメになります。

たとえば、投資家から50億のお金を集めて、同じく銀行から50億の借入れをして100億円の不動産を購入したとしましょう。
運悪く、不動産市況が悪化し、この不動産の価格が2割下落して80億円になってしまった。
この時、投資家の損失は何割でしょうか?

そう、答えは4割です。2割ではありません。
50億は銀行に返さなければなりません。

 80億(不動産価格)−50億(銀行返済)=30億(投資家の取り分)
 30億(投資科の取り分) ÷ 50億(出資額) = 60% ・・・4割の損

ちなみに、不動産価格があがっている時は、この逆になります。
不動産価格が2割あがるとREITの価格が4割あがる・・・昨年のREITバブルで見られた現象です。

残念ながら、日本には不動産の価格をリアルタイムに比較する指標がありません。
公示地価や基準地価といった指標もありますが、一年に一度しか改定されず、遅すぎて役にたちません。
そのため不動産価格が下落局面に入ったら、個人投資家は売っておいたほうが安全なのです。

ネットで持ち株を公表している有名なリート投資家はもうすでにほとんどリートを持っていません。

とくに不動産バブルのピーク(2006年〜2007年)に物件を大量に購入してるところや借入金比率の高いREITは避けたほうがいいでしょう。
posted by ケンタツ at 20:18| Comment(2) | TrackBack(0) | REIT

上場廃止になった株の損益通算

毎月のように上場企業が倒産する今日この頃。
幸い、私はそのような目にあっておりませんが、上場廃止になった株の損益通算はどうなっているのか気になり調べてみました。
 
下記のリンク先の情報をまとめるとこういうことでしょうか?
 
(1)上場廃止後どうなるかわからないため、整理ポストにあるうちに、いったん売却して損失を確定させたほうが確実
 
(2)損益通算は単年度のみ(3年ではない)

(3)上場廃止になっても必ず損失控除できるわけではない
 (100%減資などで完全に無価値になった場合のみ)

(4)「特定口座」にある株式を「特定管理口座」に移管する
 
(5)平成17年10月6日以降に特定口座を作った人 → 特定管理口座も同時に開設されている
 それ以前に口座を作った人 → 別途、特定管理口座を開設する

(6)上場廃止前に特定管理口座を開設し、所定の手続きを行わなければ無効
 


http://money.jp.msn.com/investor/stock/columns/Columnarticle.aspx?ac=fp2006022417&cc=02&nt=02

 
http://www.zei-navi.com/zei_09/008.html
 
http://delisting.info/after.html
posted by ケンタツ at 19:19| Comment(0) | TrackBack(0) | 経済

設備投資の先行指標である機械受注統計が過去最大の下落率

本格的に景気が悪化してきていますね。


民間・設備投資の先行指標となる機械受注統計(船舶・電力を除く民需)の7〜9月期の受注額が過去最大の下落率・10.4%減を記録しました。


内閣府は3%の減少を予想していたので大幅に上回る下落率です。


この減少は6ヶ月〜9ヵ月後に反映されるため、来年の景気悪化がより確実になってきました。

「船舶・電力を除く民需」に含まれない海外からの受注を示す外需も同7.3%減。
こちらも振るいませんね。

外需依存度が高い日本は世界経済悪化の影響をモロにうけてしまいます。


【7〜9月期機械受注統計(船舶・電力を除く民需)(季節調整値)】
 ・前期比 10.4%減 2兆8752億円
  (87年4月以降過去最大。98年4月〜6月期と同率)
 ・5四半期ぶりに減少
 ・製造業は10.9%減、非製造業は12.0%減少
 ・外需は7.3%の減(外需には国内企業の海外工場も含む)

posted by ケンタツ at 00:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 経済