ケンタツ総研

上海の市況冷え込みで日本の不動産投資に人気だそうです。
「ホンマかいな？」というのが正直な感想。
しかし、先日のニュースにもありましたように経営の悪化した新興不動産会社に４７５億円の支援を決めたのも中国系の企業。
欧米各国はサブプライムでボロボロですし、ロシアと中東も原油価格の暴落でかつての勢いはなく、韓国も悲惨なことになっています。
消去法で中国でしょうか。中国における過剰流動性の問題はまだ解消しておらず、投資先を求めてウロウロしているマネーはまだたくさんあるのでしょう。
今後の中国資本の動向に注目かもしれません。

「ちょっと読み辛い」というのが正直な感想。
日本初の無料・オンライン百科事典ということで応援はしたいんですけど。
「読み辛い」理由は紙のコンテンツを加工せずに、そのまま使っているせいでしょう。
「見た目で読む気がうせる」かんじです。

せめて、

　・句点ごとに改行
　・段落ごとに１行あける

ぐらいの配慮はほしいところです。
さおだけ屋はなぜ潰れないのかを見習ってほしいものです。

「プロが執筆」という目玉はあるものの、すでに多くの人がWikipediaで満足しいると思われます。
どう差別化を図るのかが今後の課題といえましょう。

注目したいのはすでに有料サービスの百科事典を運営しているところがどう動くかです。
ブリタニカ、マイクロソフトのエンカルタなどが有料の百科事典サービスをしていますが、ヤフーが無料のサービスを始めたことで、少なからず影響をうけるでしょう。
ブリタニカあたりが無料のサービスを始めてくれると利用者としては嬉しいんですけど。

まあ、ネガティブな事を言ってしまいましたが、Yahoo！百科事典は今後、随時、コンテンツをアップデートしていくということで期待は大きいです。
なにより、Wikipediaで物足りないときに、Yahoo!百科事典という代替手段ができたことは素晴らしいことだと思います。

私が運営している横断検索サイト「ケンタツ」にもYahoo!百科事典をさっそく追加しました。Wikipediaの真下にありますので、活用していただければ幸いです。

数々のベストセラーを送り出しだしてきた勝間さんですが、すべての本が売れたわけではないようです。
女性が自由に生きるための指南書「インディでいこう」は「6000部しか売れなかった」そうです。
amazonで「インディでいこう」の評価をみると５点満点中４．５点なので良書なのでしょう。


同じ公認会計士の山田真哉さんの「さおだけ屋はなぜ潰れないのか 」が１６０万部のベストセラーとなる中、内容に自信を持っていた勝間さんはなぜこんなに差がつくのか「さおだけ屋はなぜ潰れないのか」を徹底的に分析したそうです。
そしてヒットの要因をいくつか発見。
そのひとつが「ひらがなと漢字の比率」だそうです。
通常の本は、ひらがなと漢字の比率が７対３ぐらいなのですが、「さおだけ屋はなぜ潰れないのか」は６対４ぐらいとひらがなを多めにしているそうです。
もちろんこの本が売れた理由は他にもたくさんあるでしょうが、「会計の本は難しい」という先入観をなくし、見た目でひかれないようにした「仕掛け」が面白いと思います。

新聞記事を読んでると、「ん？この格付けってなんだっけ？」と思うことがあります。
格付け会社ごとに微妙に表現が違うので、それが混乱の原因かもしれません。

たとえば「Ｂａａ」と「Ｂｂｂ」とか。
「１」と「＋」とか。
「ネガティブ」と「↓」とか。

そのため、たま〜にムーディーズやらＳ＆Ｐのサイトを覗いて、格付け表を探すんですが、なかなか見つからない！
というわけで、主要４社の格付け表を集めてみました。

お気に入りに追加しておくと便利かもしれません。

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ムーディーズ・ジャパン（ＭＤＹ）

Ａａａ：極めて優れている
Ａａ：総合的に優れている
Ａ：元利支払いの確実性は認められるが、将来、安全性を低下させるようなことが起こる可能性がある
Ｂａａ：中級と判断される
Ｂａ：投機的な要素を含むと判断される
Ｂ：好ましい投資対象としての的確さに欠ける
Ｃａａ：安全性が低い
Ｃａ：非常に投機的である。債務不履行の状態にあるか、重大な危険性が認められる
Ｃ：有効な投資対象となる可能性は低い

ＡａからＣａａまでの格付には1〜3の付加記号を付け、1を上位、2を中位、3を下位としています。↑は格上げの方向、↓は格下げの方向、？は方向未定で見直していることを示します。
＊印は金融子会社。＊＊印は担保付き。＃は発行体格付。(P)は予備格付。銀行は長期預金、生損保は保険財務の格付です。
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スタンダード＆プアーズ（Ｓ＆Ｐ）

ＡＡＡ：債務を履行する能力が極めて高い
ＡＡ：債務を履行する能力が高い
Ａ：債務履行の能力は高いが、上位の格付に比べて環境変化の影響を受けやすい
ＢＢＢ：債務履行能力は十分だが、上位の格付に比べて環境変化の影響を受ける可能性がある
ＢＢ：近い将来、債務不履行になる可能性は低いが、環境が変化した場合、不十分となる可能性がある
Ｂ：現在、債務履行能力はあるが、環境変化で不十分となる可能性が高い
ＣＣＣ：債務不履行となる可能性がある
ＣＣ：債務不履行となる可能性が非常に高い
Ｃ：破産法に基づく申請を行っているが、債務の支払いは続けている
Ｄ：債務不履行
ＳＤ：債務者がある特定の債券または債務の種類を選択して不履行としたが、その他の債務については期日通りに支払いを継続すると判断される

ＡＡからＣＣＣまでの格付にはプラス（＋）、マイナス（−）の記号が付加されることがあり、同一等級内での相対的な強さを示しています。（ポ）、（ネ）、（安）等はそれぞれアウトルック（中長期的に見て信用度がどの方向に向かう可能性があるかを示すもの）で、（ポ）＝ポジティブは上方に向かう可能性、（ネ）＝ネガティブは下方に向かう可能性、（安）＝安定的に推移する、（検）＝検討中は上方または下方に向かう可能性、（Ｃポ）＝クレジットウォッチ・ポジティブは特別な監視下で格上げの可能性、（Ｃネ）＝クレジットウォッチ・ネガティブは特別な監視下で格下げの可能性あり、を示します。事業会社、銀行は信用格付、生損保は保険財務力格付。
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日本格付研究所（ＪＣＲ）

ＡＡＡ：債務履行の確実性が最も高い
ＡＡ：債務履行の確実性は非常に高い
Ａ：債務履行の確実性は高い
ＢＢＢ：債務履行の確実性は認められるが、上位等級に比べて、将来、債務履行の確実性が低下する可能性がある
ＢＢ：債務履行に当面問題はないが、将来まで確実であるとは言えない
Ｂ：債務履行の確実性に乏しく、懸念される要素がある
ＣＣＣ：現在においても不安な要素があり、債務不履行に陥る危険性がある
ＣＣ：債務不履行に陥る危険性が高い
Ｃ：債務不履行に陥る危険性が極めて高い
Ｄ：債務不履行に陥っている

ＡＡからＢまでの格付記号には同一等級内での相対的な位置を示すものとして、プラス（＋）もしくはマイナス（−）の符号による区分があります。ｐ印は主として公開情報に基づく格付、＃印はクレジットモニター（見直し作業中）を示します。長期優先債務格付を優先して掲載。
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格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）

ＡＡＡ：債務履行の確実性は最も高く、多くの優れた要素がある
ＡＡ：債務履行の確実性は極めて高く、優れた要素がある
Ａ：債務履行の確実性は高く、部分的に優れた要素がある
ＢＢＢ：債務履行の確実性は十分であるが、将来環境が大きく変化した場合、注意すべき要素がある
ＢＢ：債務履行の確実性は当面問題ないが、将来環境が変化した場合、十分注意すべき要素がある
Ｂ：債務履行の確実性に問題があり、絶えず注意すべき要素がある
ＣＣＣ：債務不履行に陥っているか、またはその懸念が強い。債務不履行に陥った債権は回収がじゅうぶんには見込めない可能性がある
ＣＣ：債務不履行に陥っているか、またはその懸念が極めて強い。債務不履行に陥った債権は回収がある程度しか見込めない
Ｃ：債務不履行に陥っており、債権の回収もほとんど見込めない

ＡＡ格からＣＣＣ格までについては、上位格に近いものにプラス（＋）、下位格に近いものにマイナス（−）の表示をすることがあります。ｏｐ印は公開情報に基づく格付、（ ）内はレーティング・モニター（格付見直し作業中）を示します。長期優先債務格付を掲載。生保は保険金支払い能力の格付です。

アメリカのＲＥＩＴインデックスが暴落しています。
約２ヶ月前の９月１９日に２６８ドルだった米国のＲＥＩＴインデックスが９９ドルまで値下がりしてます(日本時間21日23時現在）。
たった二ヶ月で３分の１弱です。

いくら１００年に１度の金融恐慌とはいえ、ボラティリティが高すぎるんじゃないでしょうか。

日本レジデンシャル投資法人が頑張りました。
ひさしぶりにポジティブなニュースです。
昨年の夏に契約した １１７億円の巨艦物件の取得を断念し、違約金を払うことに決めたのです。
違約金の支払いのため今期の 分配金は大幅に減ってしまいますが、このような状況下で借入金を増やすのは自殺行為であるため、日レジは最善の判断をしたと思います。（利益関係者に違約金を払うのは気分が悪いですけど）
「これで明日の日 レジは爆騰げだ！」と投資家のみなさんなら誰もがそう思ったことでしょう。

しかし、そうは問屋 が降ろさないようです。

ムーディーズが日レジの格下げを発表しました。

2008/11/18 日本レジデンシャル投資法人の格付けをBa2 に引き下げた上、更なる引き下げの方向で見直し

ん ？
Ｂａって「投機」の水準ですよ？

Ｂａａならギリギリ「投資」と呼べますけど。
しかもさらなる格下げの方向で見直しって、一体・・・

おそらく、コベナンツに「格下げ」を食らった時の条項が入っていると思います。
日レジの公式発表がまだですのでなんとも言えませんが、金利アップ等は覚悟しておいたほうがいいでしょう。もっと恐ろしい覚悟が必要かもしれません。
しかし、このタイミングで格下げとはムーディーズはひどいことしますね。

さて、ここで日レジの財務状況を整理してみましょう。

　借入金比率：約５３％
　借入金：約６００億円
　投資法人債：約９００億円

う〜ん、やっぱり投資法人債の額が大きすぎますね。このような状況下で新たに投資法人債を発行できるとは思えませんので、投資法人債の返済期限がきたら、新たな資金調達が求められます。
増資は無理でしょうから、銀行の借入れに頼るハメになるでしょう。
しかし、銀行全体が不動産関連の融資を抑えている中での資金調達は困難を極めると思います。
来年の９〜１０月に１８０億円の返済期限が来るのでひとつの山になることは間違いありません。

まあ、その前に来月１５２億円のリファイナンスがあるので、この山を乗り越えなければなりませんが。
その次は来年２月の１０９億円の山もあります。

なんか山だらけですね（笑）

ポジティブに考えるなら、高利回りの銘柄なんですけどね。
破綻せず、来期以降も２万円／年の配当があるなら、たったの３年で回収できますし。

しかし、上記のようなリスクを考えると旨みは少ないように思いますね。

リート投資に役立つリンクを集めました。
随時、更新していく予定ですので、このページをお気に入りに入れておけば、「あのサイトなんだったっけ？」ということがなくなるようにしたいと思います。

リンク切れ等ありましたら、お知らせいただけると幸いです。
追加したいサイトがあれば受け付けます！
（ただし必ず追加するとは限りませんのであらかじめご了承願います）


【ポータルサイト】
　JAPAN-REIT
　SPC-REIT.COM
　TOREIT　J-REITデータベース（東急不動産）
　ＲＥＩＴ銘柄一覧（東証）

【チャート】
new　住信基礎研究所　ＮＡＶグラフ、配当込リート指数、住宅リート指数など
　東証REIT指数リアルタ イムグラフ
　東証 TOPIX-17 不動産 リアルタイムグラフ

【賃料動向】
　貸事務所・貸ビル等の市況データ　三鬼商事のサイト
　数字で見る不動産情報（統計・賃料相場）　athomeのサイト
リクルート住宅価格指数マンスリーレポート

【掲示板等】
　REIT掲示板
　2chをREITで検索

【ＲＥＩＴを扱ってるブログなど】
　ちぎっては投げ
　リートでポン
　ファンド屋さんの徒然なるままに
　雪風ファンドのJ-REIT研究室
new　毎日更新する利回り

【アメリカのＲＥＩＴ】
　REIT指数
　REIT指数（配当込み）　
　REIT.COM　ポータルサイト
　時系列のデータ　過去のアメリカのREITの分析にどうぞ

 
---------------------------------------------------------
【変更履歴】
2008/12/02　【賃料動向】に「リクルート住宅価格指数マンスリーレポート」を追加
2008/12/26　【賃料動向】に「住信基礎研究所　市場動向・インデックス」を追加
2008/12/26　【ブログ】に「毎日更新する利回り」を追加

リクルート創業者の書いた不動産本として、昨年、注目を集めた「不動産は値下がりする」。

先日、立ち読み（^_^;して、なかなか面白いと思いました。
ネットの書評を見ると賛否両論あるようですが。

そんな中、同書の要約を発見したので紹介します。
http://homepage.mac.com/naoyuki_hashimoto/iblog/C909010522/E20080211113356/index.html

Ｊ−ＲＥＩＴにそのまま該当するのは１７、１８ですね。

前回書いたＲＥＩＴを買ってはいけない時　その１の続編として書く予定のモノと１７はほぼ同じ内容です。

先日、日本初ＲＥＩＴ破綻の引き金をひいたのは中央三井信託銀行というブログを書きました。
情報ソースは週刊エコノミストです。

しかし、今週号の週刊ダイヤモンドには「千葉銀行が借り換えに応じなかった」とあります。



中央三井信託銀行、千葉銀行、三井住友信託銀行、あおぞら銀行のシンジケートローンだったため、両行とも顔を出しています。

濡れ衣を着せられているのはどちらなんでしょうか？
経営状況的にはどちらも可能性はありそうです。

日本初のリート破綻で、リートショックともいえる投資口価格の暴落が起ってますので、各方面から怨まれていそうです（笑）

普通のサラリーマンが２００４年の高額納税者トップに踊り出て脚光を浴びたタワー投資顧問。

なぜかホームページが開きません。

そんな中、ちょっと気になるニュースが。

「げっ、タワーが買ったのかよ！！」と最近は「曲がり屋」として名を馳せている気がしないでもないタワー投資顧問ですが、大丈夫なんでしょうか？

ＲＥＩＴには「買ってはいけない時」というものがあります。
今はまさにその時でしょう。

その時とは不動産価格が下落している時です。
 
ほとんどのＲＥＩＴは投資家から集めたお金の他に、同じぐらいの借入れをして不動産を購入しています。
そのため不動産の価格が１割下がると、ＲＥＩＴの価格がその倍（２割）落ちるような事態が発生します。
この仕組みを知らずに投資を行うと想定外の損失を被るハメになります。

たとえば、投資家から５０億のお金を集めて、同じく銀行から50億の借入れをして１００億円の不動産を購入したとしましょう。
運悪く、不動産市況が悪化し、この不動産の価格が２割下落して８０億円になってしまった。
この時、投資家の損失は何割でしょうか？

そう、答えは４割です。２割ではありません。
５０億は銀行に返さなければなりません。

　８０億（不動産価格）−５０億（銀行返済）＝３０億（投資家の取り分）
　３０億（投資科の取り分）　÷　50億（出資額）　＝　６０％　・・・４割の損

ちなみに、不動産価格があがっている時は、この逆になります。
不動産価格が２割あがるとＲＥＩＴの価格が４割あがる・・・昨年のＲＥＩＴバブルで見られた現象です。

残念ながら、日本には不動産の価格をリアルタイムに比較する指標がありません。
公示地価や基準地価といった指標もありますが、一年に一度しか改定されず、遅すぎて役にたちません。
そのため不動産価格が下落局面に入ったら、個人投資家は売っておいたほうが安全なのです。

ネットで持ち株を公表している有名なリート投資家はもうすでにほとんどリートを持っていません。

とくに不動産バブルのピーク（2006年〜2007年）に物件を大量に購入してるところや借入金比率の高いＲＥＩＴは避けたほうがいいでしょう。

毎月のように上場企業が倒産する今日この頃。
幸い、私はそのような目にあっておりませんが、上場廃止になった株の損益通算はどうなっているのか気になり調べてみました。
 
下記のリンク先の情報をまとめるとこういうことでしょうか？
 
（１）上場廃止後どうなるかわからないため、整理ポストにあるうちに、いったん売却して損失を確定させたほうが確実
 
（２）損益通算は単年度のみ（３年ではない）

（３）上場廃止になっても必ず損失控除できるわけではない
　（１００％減資などで完全に無価値になった場合のみ）

（４）「特定口座」にある株式を「特定管理口座」に移管する
 
（５）平成１７年１０月６日以降に特定口座を作った人　→　特定管理口座も同時に開設されている
　それ以前に口座を作った人　→　別途、特定管理口座を開設する

（６）上場廃止前に特定管理口座を開設し、所定の手続きを行わなければ無効
 


http://money.jp.msn.com/investor/stock/columns/Columnarticle.aspx?ac=fp2006022417&cc=02&nt=02
 
http://www.zei-navi.com/zei_09/008.html
 
http://delisting.info/after.html

本格的に景気が悪化してきていますね。

民間・設備投資の先行指標となる機械受注統計（船舶・電力を除く民需）の７〜９月期の受注額が過去最大の下落率・１０．４％減を記録しました。

内閣府は３％の減少を予想していたので大幅に上回る下落率です。

この減少は６ヶ月〜９ヵ月後に反映されるため、来年の景気悪化がより確実になってきました。

「船舶・電力を除く民需」に含まれない海外からの受注を示す外需も同７．３％減。
こちらも振るいませんね。

外需依存度が高い日本は世界経済悪化の影響をモロにうけてしまいます。

【７〜９月期機械受注統計(船舶・電力を除く民需)（季節調整値）】
　・前期比　１０．４％減　２兆８７５２億円
　　（８７年４月以降過去最大。９８年４月〜６月期と同率）
　・５四半期ぶりに減少
　・製造業は１０．９％減、非製造業は１２．０％減少
　・外需は７．３％の減（外需には国内企業の海外工場も含む）

「政府の支援がなければ『延命』できない」と公に発表するほどＧＭが追い詰められています。
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20081109AT1D0801Z08112008.html
 

Ｓ＆Ｐによれば、ＧＭの格付けはすでにＣＣＣ＋まで下がっています。
投資適格をはるかに下回り投機（ばくち）の水準です。
ジャンクボンドの扱いを受けているので、新たに社債を発行することもままなりません。

ＣＣＣ＋の会社に融資を行う奇特な銀行もいませんから、銀行融資も絶望的です。
もう公的融資に頼るしか残された道はありません。
要するにＧＭを生かすも殺すも米政府しだい。

しかし、ＧＭを生かしたとしても赤字を垂れ流し
さらなる融資を求められる可能性が高く悩ましいところです。

今のＧＭが技術的な優位にたっている分野はあるのでしょうか？
まったく思いつきません。

低燃費車を開発できなかった時点でＧＭはつんでいたのかもしれません。
 
基本的にアメリカは市場のことは市場に任せ、政府が介入しない国ですが、オバマ新大統領はどういう決断を下すのでしょうか。

日経ＲＥＩＴフェアなるものが開催されるそうです
http://www.nikkei-3f.jp/index.html
 
投資口価格がそんなに落ちてないところだけかと思って出展企業一覧をみたら・・・
http://www.nikkei-3f.jp/exhibition/index.html
 
投資口価格が１０分の１になっているところもチラホラ。
 
投資主の不満が爆発しないことを祈ります（笑）

先週号（１１月４日号）の週刊エコノミストに記事が出ていました。

４５億円の資金繰りがつかず日本初のＲＥＩＴ破綻となったニューシティーレジデンス。
そのきっかけとなった案件を見てみましょう。

　■借入残高　４５億円
　■返済日　平成２０年１０月１７日
　■借入先　中央三井信託銀行、三井住友信託銀行、あおぞら銀行、千葉銀行

記事のとおり、リファイナンス（借り換え）に応じなかったのは中央三井信託銀行だけだったそうです。

恐ろしいことに、中央三井信託銀行はたくさんのＲＥＩＴに融資しています。
まあ、この投資法人はかなりの問題児だったので、一概に中央三井信託銀行を責めるのは気の毒ですが。

しかし、今後、中央三井信託銀行がらみのリファイナンスには要注意ですね。

日経に記事が出ています
 
世界のＲＥＩＴ、時価総額７割減　07年５月のピーク時比
http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/hotnews.aspx?site=MARKET&genre=c1&id=AS2D02002%2002112008
 
２００７年５月のピーク時に９４兆円の時価総額を誇ったＲＥＩＴですが、今現在、３０兆円まで下落しています。
 
わずか１年５ヶ月で３分の１になってしまっています。
 
 「最近、よく眠れないんです」という投稿を掲示板でみかけるようになりました。 
 
しかし、不動産バブルがはじけたといっても、現物の不動産価格は３分の１にはなっていません。
ピーク時のせいぜい１割〜３割り程度の下落でしょう。
 
それなのにＲＥＩＴに７割引きの価格がついているということは、ＲＥＩＴの仕組みのせいです。
 
ＲＥＩＴの多くは、投資家から集めたお金と同じぐらいのお金を借りて、物件を購入しています。
 
つまり投資家から５００億集めたとすると、もう５００億円を銀行からの借り入れや投資法人債を発行して調達しています。
 
返済の優先順位は次のとおりです。
 
　（ａ）銀行からの借入金　＞　（ｂ）投資法人債　＞　（ｃ）投資家から集めたお金

後ろにいけばいくほど劣後になります。 
ＲＥＩＴは（ｃ）の部分を買うようなモノです。
 
不動産価格が順調に上がっているときは（ｃ）の部分の価値が大きく膨らみ昨年のようなＲＥＩＴバブルが発生しますが、
不動産価格が下がっているときは（ｃ）の価値が大きく下がります。
 
（ａ）と（ｂ）は不動産価格が上がろうが下がろうが、基本的にたいした影響はありません。
（ａ）と（ｂ）は総資産の５０％ぐらいなので、もし不動産の価格が５０％下がれば影響を受けますが、ＲＥＩＴはそこそこ優良な物件に投資しているのでそこまで下がることがないからです。

つまり銀行は損しない仕組みになっているのです。

その代わりに、不動産価格が暴騰しても銀行が受け取る利益は金利しかありません。
 
もし、このまま、世界経済が低迷して、不動産価格の下落が続けば、銀行は自己の利益を優先しますから、貸し渋り、貸し剥がしにあって破綻するＲＥＩＴも出てくるでしょう。
 
日本ではまだ１つしか破綻していませんが、ＲＥＩＴ先進国のアメリカでは過去にたくさんのＲＥＩＴが破綻しています。

先月９日、日本初のＲＥＩＴ法人の破綻がありました。
その翌日はストップ安を連発し、ＲＥＩＴ全面安となりました。

その後、東証ＲＥＩＴ指数は一時、７００を割り込んだものの
怒涛の勢いで回復し、昨日の終値は８６３まで戻しました。

一部ではＲＥＩＴ指数は底を打ったとの話も聞かれます。

しかし、不動産市況を取り巻く環境はなんら改善の兆しはありません。
利下げというプラス面はあったものの、昨年の不動産バブル崩壊後、不動産価格は下げ続けています。

そんな中、日本レジデンシャル投資法人から物件売却のニュースリリースがありました。
その概要は次のとおり

　帳簿価格　約２８億２千万円
　譲渡価格　約２６億２千万円
　譲渡損　　約２億円（７％の差）

掲示板を見ていると「７％の損で済んで良かった」と好意的にとらえている方もおります。
しかし、この物件をよく見てみましょう。

　　期末鑑定評価額　約２９億８千万円

７％どころではなく、評価額に比べて１２％も安く売っています。
鑑定評価の問題点は、依頼主からお金をもらって「鑑定させていただく」という立場であることから、どうしても評価が甘くなってしまいます。厳しい評価をすると顧客がよそに逃げてしまいますからね。 

さて、もっとよく見てみましょう。

　取得日　２００４年１２月２日
　稼働率　１００％

不動産バブル前に仕込んだ物件ですね。
しかも稼働率１００％を続ける優良物件です。

ここの投資法人は不動産バブル絶頂期である２００６年〜２００７年頃に高値で大量に物件を仕込んでしまっています。
その物件は一体、いくらで売れるのでしょうか？　鑑定評価額は信じられるのでしょうか？

考えただけでも恐ろしいです。